Hvordan.org

Dersom du har påbegynnende gjeldsproblemer og gjerne har begynt å misligholde din gjeld, så er spøkelset om tvangssalg noe som gjerne ligger og murrer i bakhodet. Dette kan gjerne være el velbegrunnet frykt, men i mange tilfeller så er det ikke en reell trussel, mye på grunn av panteheftelsers prioritet. Men hva er egentlig tvangssalg og hvordan foregår tvangssalgsprosessen?

Tvangssalg som ord er selvforklarende, nemlig at formuesgoder blir solgt ved tvang, normalt mot eiers ønske. For at et objekt skal kunne tvangsselges, så må det foreligge pant i eiendelen. Dette kan for eksempel være legalpant, frivillig pant, salgspant eller utleggspant. For at tvangssalg deretter skal kunne iverksettes, så må fordringen heftelsen er knyttet opp til være misligholdt, og gjelden må være tvangskraftig.

De mest vanlige tvangssalgsobjektene er bolig og bil, men dette er langt i fra de eneste objektene som blir tvangssolgt. Hytter, kunst, juveler, motorsykler, campingvogner, båter, samlerobjekter, aksjer og andre verdipapirer er noe av det som kan være gjenstand for tvangssalg.

Det må først foreligge pant i eiendelen som skal tvangsselges.

En absolutt forutsetning for at en formuesobjekt kan tvangsselges er at det foreligger en heftelse i formuesgodet i form av pant. Denne heftelsen må så være misligholdt samt at den må være tvangskraftig.

For at et krav skal være tvangskraftig må alle forutsetningene for å begjære tvangsfullbyrdelse av kravet være til stede. Dette vil normalt medføre at det foreligger et tvangsgrunnlag hvor oppfyllelsesfristen er løpt ut eller misligholdt, samt at det er sendt skyldner varsel om tvangsfullbyrdelse med 14 dagers frist, i de tilfeller hvor dette er nødvendig i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven.

Først når disse forutsetningene er til stede kan det begjæres tvangssalg av det aktuelle formuesgodet.

De forskjellige typene pant.

Det er flere måter en kreditor kan skaffe seg pant i et formuesgode på. Det å skaffe seg ett pant, er en fin måte å sikre sitt krav på, ved eventuelt mislighold av betalingsforpliktelsen.

Avtalepant:

Avtalepant medfører ett frivillig pant i et formuesgode, og er en vanlig form for pant som benyttes av de fleste, ved finansiering av boligkjøp.

Når man tar opp et boliglån med finansieres i banken, så er det normalt at banken sikrer lånet med pant i boligen med ett førsteprioritets pant. Førsteprioritets pant betyr at ved et eventuelt tvangssalg, så er det kravet til denne kreditoren som skal dekkes først av den oppnådde salgssummen.

Siden boligmarkedet ikke svinger så mye, samt at boligprisene normalt øker over tid, så regnes dette som ett sikkert pant.

Dersom pantet kun gis innenfor 60 % av boligens verdi, så er risikoen for at kreditor ikke vil få dekket sitt krav i sin helhet ved et tvangssalg eller frivillig salg, ekstra liten. Derfor oppnås det veldig gode rentebetingelser på slike lån, rett og slett fordi banken har sikret sitt krav godt mot mislighold.

Legalpant:

Legalpant er en panterettighet som oppstår automatisk, uten at det er behov for noen avtale om det.

Den vanligste formen for legalpant er at kommunen har legalpant i eiendom for skyldig eiendomsskatt, avfallsgebyr og avgift for vann og kloakk.

I et sameie så har sameiet legalpant i eierseksjonene, til sikkerhet for fellesutgifter i sameiet. Det samme gjelder borettslag, men med en begrensning på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.

Gebyr for offentlige parkeringsovertredelser ilagt av politi eller kommune, kan medføre legalpant i det aktuelle kjøretøyet.

Legalpant vil normalt ha prioritet foran avtalepant, selv om pantet er oppstått senere. For at legalpant ikke skal få for store negative konsekvenser for kreditorer som sikrer sine krav med avtalepant, så er bruken av denne ordningen svært begrenset.

Salgspant:

Når løsøre selges, så er det mulig å avtale salgspant i løsøret. Når det utstedes salgspant, så regnes selgeren som eier av formuesgodet frem dette er fullt betalt, selv om kjøper har full råderett over formuesgodet.

Den typiske formen for salgspant er ved lånefinansiert bilkjøp med pant i bilen. Da blir det tinglyst ett salgspant i løsøreregisteret som hefter ved bilen.

Ellers er det vanlig, spesielt i forhold mellom næringsdrivende, at det gjøres avtale om salgspant på vanlige fakturakjøp. Salgspant kan imidlertid ikke påberopes ved salg av ting som er ment for videresalg før tingen er betalt. Salgspant må forøvrig senest være avtalt ved overlevering av tingen.

Når det er foreligger et mislighold av en fordring sikret med ett salgspant, så gjennomføres det ikke et formelt tvangssalg av dette formuesgodet, selv om prosessen er veldig lik. I stedet for å fremme en begjæring om tvangssalg til namsmannen, så fremmes det en begjæring om tilbakelevering. Deretter fastsettes det en verdi på tingen av namsmannen som godskrives kravet før tingen leveres tilbake til selger.

Utleggspant:

Dersom en kreditor ikke har sikkerhet for sitt krav, eller ønsker bedre sikkerhet, så kan denne begjære utlegg ved å sende en begjæring om utlegg til namsmannen. En forutsetning for dette er at gjelden er mislighold og tvangskraftig. Kreditor kan da be namsmannen om pant i bestemte formuesgoder eller namsmannen tar pant og/ eller trekk i lønn dersom det er rom for dette.

Ett utleggspant vil få pant etter alle andre panteheftelser som allerede foreligger i formuesgodet. Dersom det er tatt utleggspant tidligere av andre kreditorer, så har også disse prioritet. Det er med andre ord førstemann ut som får best prioritet, og senere utleggspant tilføyer seg i rekken etter hvert som disse kommer til.

Panterekkefølgens viktige betydning.

Det er svært viktig at du forstår betydningen av panterekkefølgens betydning, uansett om du er kreditor som vil begjære tvangssalg, eller dersom du er skyldner som frykter tvangssalg av dine formuesgoder.

En helt vesentlig forutsetning for at tvangssalg kan gjennomføres, er at alle foranstående panthavere skal ha full dekning for sitt krav, for at tvangssalg kan gjennomføres. Det betyr at dersom en kreditor har utleggspant i en eiendom, hvor det foreligger to nyere utleggspant samt ett avtalepant, så må alle disse kravene oppnå full dekning for sine krav for at denne kreditoren skal få gjennomført et tvangssalg.

Vel og merke så kan kreditorer som ikke får dekning, eller ikke får full dekning, samtykke til salget slik at tvangssalget likevel blir gjennomført. De vil da samtidig miste pantet på sitt krav eller den delen av kravet som ikke blir dekket Dette er derfor normalt ikke et reelt scenario.

Så hvorfor har dette en så viktig betydning for partene?

Jo for kreditor sin del, så risikerer denne at tvangssalget ikke blir gjennomført dersom foranstående heftelser ikke blir dekket. Samtidig blir denne kreditoren sittende med kostandene for forsøket.

Det er opp til tingretten om disse kostandene skal kunne kreves av skyldner eller ikke. Hvor håpløst tvangssalgsforsøket var i utgangspunktet, vil ha betydning i denne sammenheng. Uansett så er det kreditor som blir sittende med hele utlegget, frem til kravet eventuelt blir innfridd en gang i fremtiden.

Siden tvangssalg nå er forsøkt og mislyktes så foreligger det gjerne heller ingen andre muligheter i overskuelig fremtid. Veldig ofte ender en slik fordring opp i en gjeldsordning, noe som normalt ender med at kreditor taper hele sitt krav.

Omkostninger ved et mislykket tvangssalg ikke småpenger, og blir særdeles stort dersom det gjelder tvangssalg av bolig, hvor salgsprosessen har gått så langt at en eiendomsmegler eller advokat faktisk har forsøkt med en full salgsprosess uten å lykkes. Da kan et krav fort komme opp i hundretusenkroners klassen.

For skyldner sin del er det viktig å forstå dette for å kunne anslå hvor reelle eventuelle trusler om tvangssalg fra en kreditor faktisk er. Dersom det foreligger ett utleggspant, og heftelsene som har prioritet foran dette pantet totalt sett utgjør en sum som er langt mer en boligens verdi, så vil et tvangssalg ikke lykkes så lenge det ikke oppnås en uventet høy salgssum.

Det er særdeles sjeldent en reel mulighet, da tvangssalg har en prisdempende effekt og ikke motsatt.

Det er således svært viktig at skyldnere med betalingsproblemer forstår hvilke av panthaverne, uavhengig av type pant, som mest sannsynlig vil oppnå dekning ved et tvangssalg. Så lenge disse kreditorene betjenes, så er det svært liten mulighet for at formuesgodet tvangsselges.

Dette gjelder uavhengig om det gjelder bolig, bil eller andre formuesgoder. Ved bolig med flere eiere, så er kan forøvrig dette i seg selv by på flere utfordringer for panthaver. Les mer om dette senere i artikkelen om tvangssalg av ideell andel.

Dersom det gjelder pant i løsøre. For eksempel en bil, så vil denne nesten alltid synke i verdi over tid. I slike tilfeller lønner det seg eventuelt å forsøke med et tvangssalg for kreditorer så fort som mulig før panteobjektet taper seg ytterligere i verdi.

Når det gjelder pant i eiendom så stiller det seg annerledes, da eiendom historisk sett over tid stiger i verdi. Samtidig kan utleggspant i eiendom retinglyses og dermed blir det ikke foreldet så lenge kreditor er våken og passer på å retinglyse sitt pant. Dermed kan ett utleggspant, som på utleggstidspunktet ikke var innenfor boligens verdi, med tiden likevel komme innenfor boligens verdi på grunn av boligens verdiøkning.

Det er også viktig å være klar over at foranstående pant kan bli slettet på grunn av foreldelse eller fordi gjelden er innfridd. Da rykker panthaverne bak dette pantet et hakk opp i køen. Dermed kan pantet plutselig være innenfor det som er en mulig oppnåelig salgsverdi på formuesobjektet.

Det er med andre ord viktig både for kreditor og skyldner å følge med på panteheftelsene, samt følge med på prisutviklingen på formuesgodet. Det er en god ide for begge parter å jevnlig sjekke heftelser  i løsøreregisteret dersom det gjelder kjøretøy, eller fra eiendomsregisteret på seeindom.no dersom det gjelder pant i bolig.

Når foreldes pant?

I likhet med at selve pengekravet kan foreldes, så er det foreldelsesfrister på de forskjellige typene pant. Når ett pant foreldes, så mister kreditor sin mulighet til å begjære tvangssalg på grunnlag av panteheftelsen, samtidig som baken stående heftelser rykker ett hakk opp i køen og dermed plutselig kan disse utgjøre en trussel for skyldner.

• Avtalepant i eiendom foreldes 30 år etter tinglysning, men kan retinglyses.
• Salgspant i bil og annet løsøre foreldes senest etter 5 år, eller 1 år etter avtalt forfall eller siste betalte avdrag.
• Utleggspant i løsøre foreldes etter 3 år, dette gjelder også utleggspant i bil.
• Utleggspant i bolig foreldes etter 5 år, men kan retinglyses.
• Legalpant foreldes løpende etter 2 år. Det betyr at det hele tiden kan begjæres tvangssalg for den delen av kravet som er nyere enn 2 år.

Panteheftelser som kan retinglyses, kan med andre ord bli stående så lenge kreditor passer på å sørge for at eiendommen retinglyses. Dette ser vi ofte, spesielt ved mindre utleggspant, at enkelte kreditorer glemmer eller ikke gidder, da det medfører et relativt lite gebyr.

Veldig ofte vil ett salgspant i en bil alene sperre muligheten for etterstående heftelser. Dette gjelder selv om bilen ikke er fullfinansiert, fordi bilen gjerne faller betydelig i verdi allerede i det øyeblikket den kjøres ut av butikken, samt den prishemmende effekten et tvangssalg har. Salgsomkostninger ved tvangssalg må også iberegnes i dette regnestykket.

Dette betyr at skyldner veldig ofte kan regne med å få beholde bilen med ett salgspant, så lenge billånet betjenes, selv om en eller flere kreditorer har fått utleggspant. Det er i slike tilfeller viktig å gjøre seg opp en mening om bilens verdi i forhold til restverdien på billånet.

Dersom restverdien på bilen er betydelig lavere enn det resterende billånet (husk av tvangssalg fungerer prishemmende), så kan det likevel være en risiko for at en etterstående kreditor med utleggspant begjærer tvangssalg.

Veldig mange kreditorer og inkassobyrå, spesielt blant de mer useriøse aktørene, forsøker å skremme skyldnere med tvangssalg, enten ved å sende varsel om tvangssalg, eller ved å følge dette opp med en begjæring om tvangssalg som senere trekkes før det er påløpt for mye omkostninger.

Hvis dette skjer er det fornuftig å sende et brev til kreditoren eller denne sitt inkassobyrå, eventuelt tingretten eller namsmannen dersom det er sendt begjæring om tvangssalg, og påpeke at formuesgodet har en verdi som er lavere enn at alle foranstående panthavere vil få dekning.

Legg gjerne med en verdivurdering fra NAF dersom det gjelder bil, eller eiendomsmegler dersom det gjelder bolig, for å underbygge denne påstanden. Det er da stor mulighet for at kreditor trekker begjæringen, eventuelt at tingretten eller namsmannen avviser saken på det grunnlag at det er åpenbart at tvangssalg ikke vil føre frem.

Tvangssalg fungerer prishemmende.

Det er viktig å være klar over at tvangssalg funger svært prishemmende, spesielt på bil og bolig.

For det første er det svært begrensede reklamasjonsrettigheter ved tvangssalg, også ved skjulte mangler. Når det gjelder tvangssalg av bolig, så gjelder det innfløkte bud regler, blant annet må et bud stå i 6 uker for at tingretten skal ta stilling til dette. Dette er uinteressant for mange boligkjøpere og det oppstår dermed ingen budrunde som tar av.

Man skal heller ikke se bort i fra frykten for å bli uglesett i et nytt nabolag, dersom man har kjøpt bolig på tvangssalg. Dersom tidligere eier var godt likt, så kan naboer gjerne se på ny kjøper som en kynisk person som ikke blir godt tatt imot.

Dette har imidlertid blitt bedre etter at man sluttet med den gammeldagse varianten av tvangsauksjon, og i stedet begynte å legge ut bolig på markedet ved hjelp av medhjelper, slik som eiendomsmegler eller advokat. Dermed ble det mindre synlig at boligen ble solgt på tvangssalg, selv om dette fortsatt må fremgå av salgsoppgaven.

Hvordan foregår tvangssalg av bolig?

Det er tingretten som skal behandle en begjæring om tvangssalg av bolig og avgjøre om det er grunnlag for å gjennomføre tvangssalg.

For at en bolig skal kunne tvangsselges, så må en del forutsetninger være til stede. Kreditor må ha pant i boligen, fordringen som pantet hefter for må være misligholdt og det må ha blitt sendt varsel om tvangsfullbyrdelse/ tvangssalg med 14 dagers betalingsfrist. Dette varselet må ha blitt sendt etter at misligholdet oppstod og heller ikke være sendt for mer enn ett år siden, i så fall må dette sendes på nytt.

Vær oppmerksom på at ved utleggspant i bolig, så trenger kreditor ikke å sende et slikt varsel, men kreditor må vente 14 dager etter at underretning om utlegget ble sendt skyldner. Et varsel om tvangsfullbyrdelse må likevel sendes i slike saker, dersom det er gått mer enn ett år etter at det ble anledning til å begjære tvangssalg.

Når retten mottar en begjæring om tvangssalg, så undersøkes det at de formelle krav for å begjære tvangssalg er til stede. Dersom tingretten beslutter at begjæringen skal tas til følge, så skal begjæringen forelegges saksøkte (skyldner).

Forkynnelse av begjæringen foregår via hovedstevnevitnet og sendes ikke som vanlig post. Hovedstevnevitnet vil normalt forsøke å ringe saksøkte og oppfordre denne til å hente begjæringen hos hovedstevnevitnet (lensmannen eller namsmannens kontor), innen en kort frist.

Hvis begjæringen ikke hentes, så vil hovedstevnevitnet oppsøke saksøkte på bosted eller arbeidssted. Dersom saksøkte ikke er hjemme, så kan forkynnelse skje ved at dokumentene henges på døren eller legges i postkassen.

Begjæringen om tvangssalg skal også forkynnes for andre medeiere av eiendommen, samt andre myndige personer som bor i boligen, deriblant ektefelle eller voksne barn av skyldner.

Når begjæring om tvangssalg er forkynt for saksøkte, så begynner det å løpe en frist på en måned. I løpet av denne måneden oppfordres saksøkte til å uttale seg om forhold som har betydning for gjennomføringen av tvangssalg, samt om det kreves erstatningsbolig (se lenger ned i artikkelen).

Dersom du mener at det er åpenbart at tvangssalget ikke vil føre frem på grunn av pantet sin prioritet, så er dette tidspunktet å gjøre tingretten oppmerksom på dette. Dersom du ønsker å trekke saken lengst mulig ut for å vinne tid, så lønner det seg å vente mot slutten av fristen, med en slik uttalelse.

Når saksøkte har uttalt seg, eller fristen på en måned er utløpt, så skal tingretten ta stilling til om det skal gjennomføres tvangssalg. Dersom saksøkte har fremmet krav om erstatningsbolig, så skal retten ta stilling til om saksøker skal pålegges å skaffe dette til skyldner.

Når det åpnes tvangssalg av bolig så vil det normalt bli oppnevnt en medhjelper. Denne medhjelperen vil normalt være en lokal eiendomsmegler eller advokat. Når det er oppnevnt en medhjelper, så vil saken i stor grad overlates fra tingretten til denne, i den videre oppfølging av tvangssalget.

Medhjelper har også anledning til å forhandle med partene for å få å unngå tvangssalg, for eksempel ved å at saken settes i bero hos tingretten, mens det forsøkes å selge boligen frivillig.

Når medhjelperen mottar salgsoppdraget fra tingretten, så vil denne forberede salget i stor grad på samme måte som ved et frivillig salg. Medhjelper vil ta kontakt med saksøkte for å besiktige boligen, samt få boligen taksert. Deretter vil det bli produsert en salgsoppgave, boligen blir annonsert og det avholdes visning.

Det vil normalt ikke bli opplyst i boligannonsen at det gjelder et tvangssalg, men dette vil fremgå av salgsoppgaven. En måte å kjenne igjen et tvangssalg på er å se etter bud regler. Dersom det står at bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven gjelder, så er det et tvangssalg salget gjelder.

Når medhjelper mottar et bud som denne mener bør godtas, så skal dette budet forelegges for saksøker (kreditoren som har begjært tvangssalget) som igjen skal ta stilling til om budet skal begjæres stadfestet av tingretten. Dersom kreditor får full dekning for sitt krav, så vil denne naturligvis begjære budet stadfestet.

Tingretten skal nekte å stadfeste et bud dersom det antas at nye salgsforsøk vil føre til en bedre salgssum. Det samme gjelder dersom budet ikke dekker alle foranstående heftelser, budet ikke er avtalerettslig bindende, saksøker trekker saken, eller at saksøkte har betalt saksøktes krav som danner grunnlaget for tvangssalget.

Enkelte personer er også unntatt muligheten til å kjøpe bolig på tvangssalg. Dette er blant annet ansatte i tingretten og ansatte hos medhjelper. Bud fra slike skal heller ikke stadfestes.

Dersom det ikke er grunnlag for å nekte stadfestelse av budet, så skal tingretten stadfeste budet. Andre budgivere blir da fristilt fra sine bud. Kjøperen overtar samtidig risikoen for boligen og må omgående sørge for forsikring.

Når tvangssalget er gjennomført og kjøpesummen er fullt betalt, så er kjøper eier av eiendommen. Denne kan da oppfordre saksøkte og beboere til å fravike eiendommen frivillig. Dersom beboerne nekter å flytte eller ikke har flyttet til avtalt dato, så kan kjøper begjære utkastelse via namsmannen etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven uten å måtte betale gebyr for dette.

Kjøper bør forberede seg på at dette kan bli nødvendig og at prosessen kan ta et par måneder, avhengig av saksbehandlingstiden hos namsmannen. Det er dermed fornuftig å sikre seg bolig i denne perioden på annen måte.

Du kan normalt bli boende i boligen under tvangssalgsprosessen.

Saksøkte og denne sin familie vil normalt kunne bo i boligen helt frem til overtagelse fra ny eier. Dette forutsetter imidlertid at det samarbeides med medhjelper i salgsprosessen.

Denne samarbeidsplikten vil normalt begrenses til at beboere gir nødvendig tilgang til boligen ved besiktigelse, taksering og visning.

Medhjelper kan ikke pålegge saksøkte eller beboere å utføre vedlikeholdsarbeid eller oppgraderinger. Det er også svært begrenset hva beboere kan pålegges av rydding og fjerning av gjenstander, så lenge boligen ikke fremstår som rent forsøplet og dette kan forringe boligens verdi ved skade, eller ved at det vesentlig vil vanskeliggjøre salget.

Dersom saksøkte og andre beboere ikke samarbeider tilstrekkelig med medhjelper, eller disse opptrer på en måte som kan forringe boligens verdi, så kan medhjelper be saksøker begjære tvangsfravikelse eller selv be tingretten om dette.

Enkelte saksøkte og beboere forsøker i størst mulig grad å forkludre salgsprosessen, enten for å forsinke salget, eller for å hindre at det oppnås et bud som er høyt nok til at foranstående heftelser blir dekket inn. Dette er en risikabel strategi.

For det første risikerer man at boligen må fraflyttes etter beslutning fra tingretten, eller at boligen likevel selges, dog til en lavere pris. Det er i denne sammenheng viktig å huske at restgjelden ikke forsvinner selv om boligen tvangsselges og heftelsene i boligen slettes. Kreditor har kun mistet pantet sitt. Restgjelden består, og det er dermed i saksøktes interesse at det tross alt oppnås best mulig pris.

Om retten til erstatningsbolig.

Når saksøkte blir forelagt begjæringen om tvangssalg ved forkynning, så opplyses det i denne om retten til å kreve erstatningsbolig. Dersom skyldner får aksept fra tingretten for et krav om erstatningsbolig, så må saksøker (den som har begjært tvangssalg) skaffe dette før et bud kan stadfestet. Tvangssalgsprosessen vil ellers gå som vanlig.

Retten til erstatningsbolig medfører at det må skaffes et utleieobjekt til saksøkte og denne sin familie, som med hensyn til beliggenhet, størrelse, pris og andre forhold tilfredsstiller rimelige krav. Det må påpekes at det ikke er store kravene skyldner kan sette i denne sammenheng, men slik som egne soverom til barna, en rimelig husleie samt spesielle hensyn til barns oppvekstsvilkår, kan påregnes å ilegges betydelig vekt i forhold til om en bestemt erstatningsbolig er tilstrekkelig.

For at saksøkte ikke skal miste retten til erstatningsbolig, så må denne selv ha gjort det denne med familie evner for å selv skaffe seg ny bolig. Her vet vi fra rettspraksis at tingretten ofte setter høye krav til dokumenterbar egeninnsats. En annonse i lokalavisen om bolig ønskes leid er ikke tilstrekkelig nok alene. Det bør dokumenteres at det aktivt er gått på visninger og foretatt andre tiltak.

Dersom kravet som er grunnlaget for begjæringen om tvangssalget gjelder avtalepant som er relatert til finansiering av boligkjøpet (selve boliglånet), så kan det ikke kreves erstatningsbolig, vel og merke så lenge det kun er misligholdte renter og avdrag som forsøkes inndrevet.

Dersom hele boliglånet er bragt til forfall, på grunn vesentlig forsømmelse av boligen, slik som manglende vedlikehold eller manglende forsikring, så kan det heller ikke kreves erstatningsbolig.

Hvor lang tid tar tvangssalg av bolig?

Det tar relativt lang tid fra betalingsmislighold har oppstått til boligen er tvangssolgt og skyldner må flytte.

Selve prosessen, før begjæring om tvangssalg fremmes, er avhengig av type krav og sikkerhet som kreditor har før misligholdet. Dersom det gjelder misligholdt boliglån, hvor det allerede foreligger avtalepant, så går denne prosessen relativt fort, men selv i slike saker går det gjerne noen måneder før begjæring om tvangssalg fremmes. Det forsøkes gjerne med noen purringer og inkassovarsel først, samt et lovpålagt varsel om tvangsfullbyrdelse eller tvangssalg.

Dersom det gjelder mislighold hos en kreditor som først må skaffe seg ett utleggspant, så kan denne prosessen ta opptil et halvt år, avhengig av løpet kreditor velger å kjøre før utleggsbegjæring, samt behandlingstid hos namsmannen.

Når begjæringen først er sent til tingretten, så skal denne først ta stilling til begjæringen, deretter skal begjæringen forkynnes via hovedstevnevitnet. Når begjæringen er forkynt skal skyldner ha 1 måneds frist til å uttale seg, og deretter skal tingretten sette opp tid til å avgjøre om det skal åpnes tvangssalg. Denne prosessen kan fort ta 2 måneder.

Når tingretten har åpnet tvangssalg, så blir det normalt oppnevnt en medhjelper. Denne vil igangsettes en tilnærmet lik salgsprosess, på samme måte som ved et frivillig salg. Dette vil dermed ta omtrent samme tid som et frivillig salg, men det tar gjerne litt tid før første visning blir satt opp. Vi vil anslå en til to måneder før første visning.

Den videre prosessen avhenger av hvor lett eller vanskelig det er å få solgt eiendommen. Veldig ofte er medhjelper avhengig av å oppnå en bestemt pris, for at alle foranstående heftelser blir dekket inn. På tungsolgte objekter kan selve salgsprossen ta svært lang tid, mens det kan gå relativt raskt på lettsolgte objekter.

Husk at du som skyldner normalt kan regne med å bli boende i boligen under hele prosessen.

Tvangssalg av ideell andel i bolig.

Gjeld er personlig og kan ikke overlates til andre. Dette gjelder også ved utleggsforretning, hvor det tas pant i en bolig hvor skyldner er deleier.

Det er vanlig at et samboerpar eller ektepar kjøper bolig i sammen. Disse blir da eiere av en ideell andel hver, og en kreditor til en av disse kan dermed kun få utleggspant i denne ideelle andelen.

Det samme gjelder for eksempel når flere personer eier en familiehytte sammen. Det er kun den enkelte sin eierandel det kan tas utleggspant i.

Dette problemet er ikke aktuelt ved frivillig avtalepant, som er vanlig ved finansieringsplan ved kjøp av bolig. Da tas lånet opp i fellesskap og hele andelen pantsettes. Dette kalles gjerne helpant.

Ett utleggspant i en ideell andel gir kreditor mange utfordringer i forbindelse med et tvangssalg av boligen. Kreditor kan nemlig kun begjære den ideelle andelen tvangssolgt, vel og merke dersom skylder selv eller medeier ikke samtykker i tvangssalg av hele boligen.

Det er svært vanskelig å få tvangssolgt en ideell halvpart, og dersom et salg lykkes så vil det være til en ekstra lav pris. Hvem vil vel kjøpe en halv bolig og få en ufrivillig samboer med på kjøpet?

Dersom en ideell andel tvangsselges, så har den andre, eller de andre medeierne, forkjøpsrett til den samme kjøpesummen. Dette kan være et alternativ dersom kun den ene personen i et parforhold har økonomiske problemer. Da kan den andre parten bare la tvangssalgsprossen gå og benytte forkjøpsretten når et bud er stadfestet.

Dette forutsetter selvsagt at denne lykkes med å skaffe finansiering til dette, og dette bør denne klare å få fullfinansiert alene basert på egen inntekt og økonomi.

Det er i utgangspunktet ingenting i veien for at begge står som låntakere på et nytt lån, mens bare den ene står som eier av boligen. Dog er dette en lite gjennomtenkt løsning da namsmannen dermed ved senere utleggsforretning kan påstå at boligen er ervervet i fellesskap, og dermed kan være gjenstand for utlegg i ny ideell andel.

Dersom den ene parten i et forhold benytter deg av forkjøpsretten, så bør dette være som et ledd før et frivillig salg, eventuelt en refinansiering som medfører at husholdningens totale gjeld innfris. Hvis ikke kan som nevnt namsmannen anse boligen som ervervet i fellesskap, og dermed på nytt ta pant i boligen med hjemmel i tvangsfullbyrdelsesloven § 7-13.

Dersom den ene parten benytter seg av forkjøpsretten og ønsker å la både lån og bolig stå på sitt navn mens samboerskapet eller ekteskapet består, så bør det engasjeres advokat i denne sammenheng for å sikre seg mot ny kreditorpågang. Dette for å sikre at det kan dokumenteres at boligen ikke finansieres direkte eller indirekte med felles midler, samt at det settes opp en avtale om særeie.

Når en kjøper har kjøpt en ideell halvpart, så er denne imidlertid ikke helt prisgitt den andre eieren. Ny kjøper har da to valg, enten å inngå en leieavtale med den gjenstående eieren hvor enten ny eier eller gammel eier blir boende mot å betale leie til den andre.

Den andre og mest sannsynlige løsningen er at ny eier, som nå er medeier i sameiet, begjæret sameiet oppløst ved tvangssalg og mest sannsynlig hente ut en rask gevinst da det nå er hele boligen som selges samlet.

Den gamle medeieren, partneren til den som opprinnelig ble utsatt for tvangssalget, har imidlertid fortsatt forkjøpsrett til å kjøpe boligen for tvangssalgssummen. En annen løsning, som et alternativ til et slikt nytt tvangssalg, er at de to eierne blir enige om å legge ut boligen for et frivillig salg.

Det er tross alt mest lønnsomt, men også mest slitsomt, å la ny eier begjære sameiet oppløst med nytt tvangssalg, og deretter benytte forkjøpsretten for å så legge ut boligen alene for salg.

Hvordan foregår tvangssalg av bil?

Tvangssalg av bil og annet løsøre foregår på en litt annen måte enn tvangssalg av bolig. Dette fordi tvangssalg av bil ikke har like alvorlige konsekvenser for skyldner som tvangssalg av bolig normalt har, og dermed er ikke prosessen like vidløftig.

Den viktigste forskjellen er at ved tvangssalg av bil, så fremmes begjæringen om tvangssalg til namsmannen fremfor tingretten. Det er namsmannen i det distriktet løsøret befinner seg, eller forventes å befinne seg, som skal behandle saken. Normalt vil dette være skyldners bostedskommune.

Foreleggelsen av begjæringen blir forkynt via vanlig postforsendelse, i stedet for forkynnelse via hovedstevnevitnet. Skylder skal kun ha en to ukers frist til å uttale seg av forhold som har betydning for tvangssalget.

Det som kan være aktuelt i denne perioden er å gjøre namsmannen oppmerksom på at bilen har vesentlig lavere verdi enn foranstående heftelser, og at disse dermed ikke kan forventes dekning ved et tvangssalg.

Dersom kreditor ikke har besiktiget bilen, og bilen er i vesentlig dårligere stand enn hva som er rimelig å forvente ut ifra alder, utstyrsnivå og kilometerstand, så er dette også vesentlige opplysninger, opplysninger som med fordel bør dokumenteres. Dersom bilen ikke er i skyldners besittelse eller befinner seg i utlandet så bør dette også opplyses om.

Det er også normalt at i forbindelse med denne foreleggelsen, så opplyses det tidspunkt for planlagt innhenting av bilen. I motsetning til ved tvangssalg av bolig hvor skyldner kan bli boende i boligen mens tvangssalgsprosessen pågår, så kan skyldner normalt ikke beholde bilen etter at det er besluttet tvangssalg, selv om det er en åpning for dette i loven. Bilen bør naturligvis være i namsmannens eller medhjelpers besittelse, for at potensielle kjøpere kan besiktige denne.

Dersom skyldner ikke gir lyd fra seg til namsmannen, så vil namsmannen oppsøke skyldner på det aktuelle tidsrommet hvor innhenting er varslet. Det er normalt at skyldner kan ta kontakt med namsmannen og avtale levering av bilen før dette, slik at ubehaget med å få namsmannen og bilbergingsfirma hjem på døren unngås. Dette kan muligens også spare skyldner for litt omkostninger på saken.

Namsmannen skal gjennomføre tvangssalget på den måten som antas å gi størst utbytte. Namsmannen kan stå for tvangssalget selv eller oppnevne en medhjelper. Salget kan foregå via auksjon eller salg i forretning, eventuelt via agent. Skyldner vil etter at bilen er hentet høre lite om saken frem til tvangssalget er gjennomført.

Når tvangssalget er gjennomført vil namsmannen utferdige en oppgave hvor det fremgår hvor mye bilen er solgt for, hvilke omkostninger som er påløpt hos namsmannen og hvilke omkostninger som er påløpt hos medhjelper. Namsmannen beholder den andelen av salgssummen som skal gå til dekning av namsmannens og medhjelpers omkostninger, og utbetaler deretter det resterende til panthaverne. Eventuelt overskytende utbetales til bilens eier.

Det kan variere litt fra sak til sak hva som betales i honorar til medhjelper og til dekning av kostnader ved innhenting av bil. Namsmannens standarsgebyr for begjæring om tvangssalg er imidlertid lik i fra sak til sak. Normalt påløper det mellom kr 10000,- og kr 15000,- i omkostninger, omkostninger som namsmannen beholder av salgssummen.

Tvangssalgsprosessen er forholdvis lik ved tvangssalg av andre løsøregjenstander. I enkelte tilfeller kan løsøret bli tatt i forvaring i forbindelse med avholdelse av utleggsforretning, for å sikre pantet mot unndragelse. Dette gjøres gjerne ved beslag av verdifulle mynter, frimerker, smykker, kunstgjenstander eller lignende.

Slikt løsøre vil namsmannen gjerne oppbevare på sitt kontor, i påvente av en begjæring om tvangssalg fra kreditor. Hovedregelen er at kreditor må begjære tvangssalg innen en måned i slike tilfeller, for å unngå at løsøret tilbakeleveres til skyldner.

Ved utlegg i verdipapirer, så sikrer namsmannen pantet ved å sørge for at skyldner mister råderettigheten over disse. Dersom det tas beslag i kontanter, så skal dette settes inn på konto til best mulig rente. Ellers er den en rekke bestemmelser om hvordan pant i mer uvanlige panteobjekt i form av løsøre skal sikres.

Dersom et formuesgode er i besittelse hos tredjepart, så kan namsmannen pålegge denne å utlevere formuesgodet.

Begjæring om tilbakelevering av løsøre.

Husk at dersom det er en heftelse i form av salgspant, hvor betalingsforpliktelsene er misligholdt, så klan kreditor ikke begjære tvangssalg, siden de til dels fortsatt er eier av formuesgodet. Dette må dermed løses ved å sende en begjæring om tilbakelevering til namsmannen.

Bortsett fra denne formaliteten er prosessen veldig lik som ved tvangssalg, med unntak at det ikke foregår et tvangssalg, men i stedet for foretas en verdivurdering som fastsetter hvor mye kravet skal godskrives.

Ett gyldig salgspant, som skal fungere som tvangsgrunnlag, skal være avtalt skriftlig mellom partene i forbrukerforhold. I næringsforhold er det tilstrekkelig at dette er medelt av selger skriftlig senest ved overlevering av tingen.

Ved salgspant i bil så er det forøvrig et krav til minste kontantinnsats på 35 % av bilens kjøpesum. Dersom dette kravet ikke er oppfylt, så er salgspantet heller ikke gyldig tvangsgrunnlag for tilbakelevering. Hvorvidt salgspantet likevel skal kjennes gyldig må i så fall avgjøres av domstolene, før namsmannen kan gjennomføre en tilbakeleveringsforretning.

Selve verdivurderingen er det unike i tilbakeleveringssaker i forhold til i tvangssalg saker. Verdivurderingen skal gjennomføres av namsmannen og eventuelle rettsvitner. Rettsvitner kan være en eller to personer med særlig kunnskaper om tingens verdi, for eksempel en representant fra NAF ved verdivurdering av bil.

Verdivurderingen skal gjengi den verdi tingen har når den blir tatt tilbake. Verdien fastslås med det som kan innvinnes ved salg på hensiktsmessig måte, og om nødvendig etter en rimelig reparasjon.

Vi vil sterkt anbefale skyldnere å innhente en egen verdivurdering av løsøre, før tilbakelevering til namsmannen. Da har du i det minste en mulighet til å vinne frem i en senere rettsprosess, dersom namsmannens verdivurdering er veldig urimelig. Ved tilbakelevering av bil bør skyldner selv innhente verdivurdering før tilbakelevering, fra en anerkjent organisasjon som NAF eller lignende.

Når verdivurderingen er gjennomført og tingen tilbakelevert til kreditor, så skal eventuelt overskytende etter at saksøkers krav og eventuelle andre foranstående panteheftelser er dekket, utbetales fra kreditor til skyldner.

Eventuelt gjenstående overskytende skal dermed utbetales direkte til skyldner. Hverken kreditor eller inkassobyrå som har behandlet saken, kan motregne i andre forhold som ikke har utspring i det samme rettsforholdet. Skyldner har dermed uansett krav på å få pengene utbetalt. Kreditorene kan dog begjære utlegg, og be om pant i disse pengene, dersom skyldner ikke klarer å bruke dem opp i mellomtiden.

Kan en leaset bil tvangsselges?

En leaset bil er i denne sammenhengen det samme som en leiet bil. Den som leaser bilen, kan ikke pantsette den, og det kan heller ikke tas utleggspant i saker hvor skyldner er leietaker.

Dette betyr i praksis at så lenge leasingavtalen blir betjent av leietaker, så kan denne være trygg på å beholde bilen i leasingperioden. Det er kun ved mislighold at utleier kan sende begjæring om utlevering av bilen til namsmannen, etter tilsvarende regler som ved begjæring om tilbakelevering ved salgspant.

Kan penger på kontoen min tvangsselges?

Dersom skyldner har penger på konto ved avholdelse av utleggsforretning, så kan namsmannen ta beslag i dette. Dog har skyldner rett til å beholde det som er nødvendig til livsopphold og boutgifter til seg og sin familie frem til neste lønnsutbetaling. Normalt så kan det med andre ord stå inntil en månedslønn på konto uten at dette blir beslaglagt.

Dersom namsmannen tar utlegg i penger på konto, så medfører dette ikke at pengene tas ut av konto. Pengene beskyttes med at kontoen sperres, eller at et bestemt beløp på kontoen sperres for bruk og uttak.

Når en kreditor har pant i penger som er fryst på konto, så er det jo ingen hensikt å igangsette en tvangssalgsprosess på dette. Det fornuftige er jo at kreditor får utbetalt pengene direkte.

Dette må imidlertid gjøres i en egen prosess med ny begjæring til namsmannen for å få utbetalt det sperrede beløp. Dersom det ikke er grunnlag for skyldner til å protestere på denne sperringen, med henvisning til at det er nødvendige midler til livsopphold og boutgifter, så bør skylder frivillig samtykke til at beløpet blir frigitt.

Dermed slipper skylder unødvendige ekstraomkostninger som påløper ved begjæring om tvangsdekning til namsmannen, på et krav som allerede er sikret.

Hvordan beskytte arv mot tvangssalg?

Dersom man er forutsigbar, så kan det tas med en forutsetning i et testamente om beslagsforbud. Et slikt beslagsforbud kan begrenses til å gjelde eldre gjeld oppstått før arvetidspunktet. Det kan også innebære beslagsforbud mot nyere gjeld, men da med strengere krav om hvordan arven kan disponeres.

Denne muligheten fremgår av dekningsloven kapittel 3. Det er fornuftig å få hjelp av en advokat til å sette opp et slikt testamente. Dette også fordi et beslagsforbud krever en tillitsmann som kan være advokat, samt at et beslagsforbud i eiendom og registrerbare formuesgoder må tinglyses.

Denne muligheten kan benyttes for de fleste formuesgoder, men er nok mest aktuell ved arv av eiendom. Det er også mulighet for å unnta avkastning, typisk leieinntekter, for beslag, men da er det viktig at det også presiseres spesifikt i testamentet.

Dette er en mulighet for foreldre og besteforeldre, som vet at arvingene er nedsyltet i inkassogjeld, til å sikre at eiendom blir værende i familien etter deres død.

Dette kan også hindre konflikter blant flere arvinger dersom en av disse har gjeldsproblemer og dette fører til at denne andelen blir lagt ut for tvangssalg. Husk i så fall at de andre deleierne har forkjøpsrett, dog er det ikke alltid tilfellet at disse ønsker eller har mulighet til å betale ut en andel. Ett beslagsforbud er derfor veldig fornuftig av flere årsaker når man er kjent med økonomiske problemer på forhånd.