Hvordan.org

For mange unge kan det føles nærmest håpløst å kjøpe sin egen bolig, spesielt i de store byene hvor selv en liten toroms kan koste svimlende summer. Stadig stigende priser, høye krav til egenkapital og strenge bankkrav gjør at unge ofte sliter med å skaffe finansieringsbevis. Situasjonen blir ikke enklere når boligsalget foregår i et tøft og raskt marked, hvor budrundene kan gå over all forventning.

Foreldre eller besteforeldre med en solid økonomisk ryggrad har flere muligheter til å hjelpe barna på veien mot boligeierskap. Metodene varierer, og valget kan avhenge av foreldrenes økonomiske situasjon, barnas behov og familiens relasjoner. Det er viktig å være klar over risikoen som følger med ulike former for støtte. Uansett om man benytter et topplån, gir forskudd på arv eller stiller bolig som sikkerhet, er det lurt å ha gjennomtenkte avtaler og tydelig oversikt over alle forpliktelser.

Stille egen bolig som sikkerhet

En av de vanligste måtene å hjelpe barna inn på boligmarkedet på er å stille egen bolig som sikkerhet for barnas boliglån. Dette kan være aktuelt dersom banken krever ekstra pant for å redusere risikoen. I praksis betyr dette at banken kan ta pant i foreldrenes bolig hvis barna misligholder lånet. Det reduserer gjerne renten, fordi risikoen for banken blir lavere. Samtidig er risikoen for foreldrene eller besteforeldrene stor.

Når man stiller boligen sin som sikkerhet, kan det bli komplisert å selge egen bolig senere, selv om barna betaler lånet som avtalt hver eneste måned. Grunnen er at banken ofte krever at pantet fortsatt skal være på plass helt til lånet er nedbetalt, eller til en ny avtale inngås. Skal foreldrene selge boligen sin, må pantet vanligvis oppheves, og det krever som regel en ny vurdering fra banken. Hvis boligen som har pant står i et presset boligmarked, eller barnas egenkapital fortsatt er lav, kan det hende at banken ikke aksepterer å frigi pantet. Dermed blir valgfriheten til foreldrene eller besteforeldrene betydelig innskrenket.

Kausjonist for topplån eller usikret del

En kausjonist er en person som stiller seg ansvarlig for et lån dersom låntakeren ikke kan betale. Ved boliglån kan foreldrene kausjonere for topplånet eller den delen av lånet som ikke dekkes av egenkapitalen. Dette fungerer ofte ved at banken gir et hovedlån som er innenfor trygge rammer, for eksempel opp til 90 prosent av kjøpesummen, mens de siste 10 prosentene kan finansieres som et topplån. Kausjonisten sikrer dette topplånet.

Selv om det ikke nødvendigvis er pant i foreldrenes bolig, innebærer kausjon fortsatt en betydelig risiko. Kausjonisten kan ende opp med å måtte betale hele eller deler av barnas ubetalte boliglån hvis de kommer i økonomisk trøbbel. Dette er et stort økonomisk ansvar, spesielt når vi snakker om boliger i Norges dyreste områder. Å si ja til å være kausjonist kan derfor få store konsekvenser for den personlige økonomien til foreldrene hvis ting ikke går som planlagt.

Forskudd på arv

Mange velger å gi forskudd på arv for å hjelpe barna inn på boligmarkedet. Dette kan være en pen sum penger som går rett til egenkapital, og dermed hjelper barna med å oppfylle bankens krav. Forskudd på arv er en løsning som ofte er enkel å forstå og administrere, men det er flere ting å huske på.

For det første bør foreldrene vurdere sin egen økonomi nøye. Om man gir bort en stor sum penger, kan det påvirke pensjon, mulighet for egen boligoppgradering og andre fremtidige behov. For det andre bør man tenke på hvordan dette påvirker andre eventuelle arvinger. Hvis man har flere barn, kan det være behov for en skriftlig avtale som regulerer hvordan forskuddet påvirker det endelige arveoppgjøret. For å unngå konflikter senere kan det være lurt å oppsøke juridisk veiledning eller få profesjonell hjelp til å utforme nødvendige dokumenter.

Kjøpe bolig sammen med barna

En annen metode er at foreldre og barn går sammen om å kjøpe en bolig. Det kan bety at foreldrene eier en andel, mens barna eier resten. Dermed deler man både kostnadene og gevinsten, eventuelt også risikoen, om boligprisene skulle gå ned. Ordningen kan gjøre det mulig for barnet å få en lavere rente eller bedre vilkår fra banken, fordi foreldrenes deltakelse ofte forsterker økonomien.

Imidlertid bør man være klar over både fordeler og ulemper. På den ene siden kan slike løsninger være gode hvis barnet ikke har tilstrekkelig inntekt og egenkapital. På den andre siden oppstår det spørsmål om når og hvordan barna kan kjøpe ut foreldrene. Man bør ha en skriftlig avtale om fordeling av utgifter, ansvar og framtidig salg. Uenigheter om oppussing, leieboere og andre praktiske forhold kan nemlig gjøre hverdagen komplisert.

Foreldrene kjøper bolig til barna

I enkelte tilfeller har foreldrene råd til å kjøpe boligen selv og la barna bo der. Barna kan betale husleie og dekke driftskostnader, eller det kan være en form for gunstig leieavtale. Etter hvert kan barna overta boligen formelt, med eller uten et lån fra banken. Modellen passer oftest når foreldrene har solid økonomi og mulighet til å bære kostnadene over tid.

Hvis foreldrene kjøper og eier boligen, er det som oftest en privat utleie som gjelder. Da må man forholde seg til regler for skatt på leieinntekter og eventuelt dokumentavgift ved senere overdragelse. Skulle man ønske å selge boligen senere, må man vurdere om gevinsten er skattepliktig. Det kommer blant annet an på om man selv har bodd i boligen eller ikke. For at dette skal fungere best mulig for begge parter, lønner det seg å lage en formell leiekontrakt og sette tydelige rammer fra starten.

Hjelp til sparing i BSU

For dem som begynner planleggingen tidlig, kan BSU (Boligsparing for Ungdom) være en trygg og effektiv måte å hjelpe barna økonomisk. BSU er en spareordning spesielt for unge som gir gode skattefordeler og høyere rente enn vanlige sparekontoer. Foreldre eller besteforeldre kan bidra ved å sette inn penger på barnas BSU-konto, for eksempel som en julegave eller en årlig gave. På den måten bygges egenkapitalen sakte opp, og barnet får mer solid grunnlag når de skal i banken for å søke om boliglån.

Regelverket for BSU kan endre seg over tid, men per i dag er det gunstige skattefradrag på sparebeløpet, og kravet er at pengene skal gå til boligformål. Fordelen ved å begynne tidlig er at selv små summer kan vokse seg store over mange år. Banken vil også se positivt på at unge har vist evne til å spare jevnt og trutt over tid.

Kommunalt startlån og boligtilskudd

Noen ganger er familiens muligheter begrenset, selv om viljen er stor. Da kan det være klokt å undersøke ordninger som kommunalt startlån. Dette er et lån gitt gjennom Husbanken, administrert av kommunen, og er ment for dem som har problemer med å få finansiert bolig på vanlig måte. Startlånet kan dekke hele kjøpesummen eller supplere et lån fra en privat bank.

Foreldre kan bidra ved å hjelpe barna med å søke om startlån, skaffe nødvendige papirer og veilede dem i møte med kommunen. Kanskje har foreldrene kunnskap om hva som kreves av dokumentasjon, eller de kan bistå med å formulere søknaden på en god måte. Startlånet er ofte gunstig, men det kommer med visse forpliktelser, og ikke alle kvalifiserer. Det er viktig å sette seg inn i kommunens kriterier og hvilke kostnader som følger med lånet.

Refinansiering og topplån

Noen foreldre har muligheten til å ta opp ekstra lån på sin egen bolig for å hjelpe barna. Dette kalles gjerne refinansiering. I praksis betyr dette at man øker boliglånet og deretter gir barna pengene som trengs til egenkapital. Riktignok er dette en betydelig risiko, siden man øker den totale gjelden og nedbetalingsperioden.

Fordelen er at foreldrene som regel får lavere rente enn barna ville ha fått alene, særlig hvis boligen er nesten nedbetalt og man har et ryddig forhold til egen økonomi. Ulempen er at man selv kan bli sittende med en dyrere totalløsning hvis renten øker. Det er derfor lurt å budsjettere nøye og sikre seg mot overraskelser.

Andre kreative støttemuligheter

Av og til finner familier kreative løsninger som ikke passer inn i et standardmønster. Kanskje vil foreldrene finansiere en oppussingsdel som gjør det enklere for barna å kjøpe en bolig med lav standard. Barna kan deretter bo i en del av boligen og leie ut resten, slik at leieinntektene hjelper på låneutgiftene.

Andre kan vurdere å gå sammen i et såkalt «boligkollektiv», hvor to eller flere søsken kjøper en bolig sammen, og foreldre hjelper med å finansiere fellesareal eller egenkapital. Det åpner for fleksibilitet, men krever klare avtaler for hva som skjer hvis en av søsknene vil selge seg ut eller bytte bosted.

Husk risikobildet

Foreldre bør alltid ha et bevisst forhold til egen økonomi før de hjelper barna. Det er lett å glemme at en garanti eller pant i boligen kan ende med at man selv må flytte hvis ting går galt. Man bør aldri ta større risiko enn man tåler, og det kan være smart å konsultere en økonomisk rådgiver for å se på konsekvensene i verste fall.

Ved kausjonstillatelser eller pant er det ingen automatikk i at foreldre kan trekke seg fra avtalen når barna er etablerte. Banken er opptatt av å sikre lånet, og inntil det er helt eller delvis nedbetalt til et forsvarlig nivå, forblir gjerne kausjonsansvaret. Foreldrene kan måtte binde seg i mange år. I tillegg kan det oppstå økonomiske kriser, arbeidsledighet eller brudd mellom barna som gjør at situasjonen endrer seg dramatisk.

Forsikringer og dokumentasjon

Hvis man velger å gi store pengesummer eller være kausjonist, bør man også tenke på forsikringer. Dette kan omfatte alt fra livsforsikring som sikrer at boliglånet dekkes ved dødsfall, til uføreforsikring og innboforsikring. Disse forsikringene kan redusere risikoen for at foreldre blir sittende igjen med restgjeld hvis noe uforutsett skjer.

Det er lurt å opprette skriftlige avtaler på alle formelle støttetiltak. Selv om man stoler på hverandre i familien, kan konflikter og misforståelser oppstå. Et skriftlig dokument kan klargjøre hva som er betingelsene for pengestøtten, når eventuelle lån skal betales tilbake og hva som skjer hvis barna selger boligen. Det gir en trygghet for begge parter at alt er regulert på forhånd.

Økonomisk bevisstgjøring

En siste ting man ofte glemmer i prosessen med å hjelpe barna inn på boligmarkedet, er å sørge for god opplæring i privatøkonomi. Ungdommer som får en bolig «servert», kan mangle viktig kunnskap om lån, renter og budsjett. Derfor kan det være nyttig å sette seg ned sammen og lage et budsjett for boligutgiftene, gjennomgå hva en økning i renten kan bety, og se hvordan skatt, strøm, felleskostnader og forsikring påvirker de månedlige utgiftene.

Å eie bolig kommer med ansvar, så det er verdifullt for unge å lære hva vedlikehold koster, hva man bør sette av på en bufferkonto og hvilke rettigheter og plikter man har som boligeier. En bevisst holdning til privatøkonomi kan også gjøre det mindre sannsynlig at barnas misforståelser eller manglende betalingsevne rammer foreldre eller besteforeldre hardt senere.

Et bredt spekter av løsninger

Det finnes altså mange måter å hjelpe barna inn på boligmarkedet i Norge. Fra å stille sikkerhet i egen bolig, tilby kausjon og forskudd på arv, til å kjøpe bolig sammen eller kjøpe den helt på foreldrenes hånd. Man kan også benytte seg av BSU, kommunale låneordninger og ulike sparestrategier. Noen løsninger passer best for familier med svært god økonomi, mens andre passer for dem som trenger støtte til å navigere et komplisert og dyrt boligmarked.

Uansett hvilken metode man velger, er det viktig å ha et realistisk blikk på egen økonomi og de juridiske forpliktelsene. Å hjelpe barna inn på boligmarkedet er en stor beslutning for alle involverte, og det kan få konsekvenser mange år frem i tid. Når man først går inn for å støtte barna, finnes det heldigvis muligheter som gjør drømmen om egen bolig mer oppnåelig.