Hvordan.org

Jeg sliter med mye gjeld og klarer ikke lenger å betale regningene på tiden. Hvordan er den videre prosessen ved betalingsmislighold, og hva kan jeg gjøre for å unngå tvangssalg av bil og bolig?

Den enkleste måten å unngå tvangssalg på er selvsagt å innfri alle sine betalingsforpliktelser rettidig. Dessverre er det ikke alltid så enkelt i praksis. Det beste rådet vi kan gi for å unngå tvangssalg er å prioritere de riktige kreditorene. Med dette mener vi offentlige kreditorer som har legalpant, samt kreditorer som har pant i bilen eller boligen innenfor objektets reelle verdi.

Les også: Hva kan skje dersom jeg ikke betaler gjeld?

Dersom du opplever at du ikke klarer å oppfylle dine betalingsforpliktelser over tid, er det viktig å reagere så fort som mulig. Dersom du igangsetter tiltak før du pådrar deg betalingsanmerkninger og inkassosaker, har du mange flere muligheter til løsning enn dersom du allerede har havnet i slik uføre.

Litt om pant i formuesgoder, noe som er en forutsetning for tvangssalg.

En kreditor kan få frivillig pant, eller tvunget pant i form av ett utleggspant, i formuesgoder slik som bil og bolig.

Frivillig pant er typisk en frivillig panteheftelse du signerer i forbindelse med finansiering ved kjøp av bolig. Ved kjøp av bil hvor det tas opp lån med pant i bilen får kreditor salgspant i bilen.

Dersom du skylder en kreditor penger og denne kreditoren ikke har pant i noen av dine formuesgoder, så kan denne forsøke å få ett utleggspant i disse. Dette skjer ved at det begjæres utlegg til namsmannen hvor namsmannen deretter vil undersøke om skyldner har formuesgoder det kan tas pant i. Dersom dette finnes vil det bli tatt utleggspant i dette. En slik panteheftelse vil få dårligere prioritet en allerede eksisterende panteheftelser.

Du kan lese mer om namsmannen og prosessen ved avholdelse av utleggsforretning i denne artikkelen som vi tidligere har skrevet om namsmannen.

I tillegg er det noe som kalles legal pant. Et typisk eksempel på dette er at kommunen har legalpant i aktuell eiendom, ved manglende betaling av kommunale avgifter. Legalpant går foran alle andre panteheftelser, også opprinnelig finansieringslån. Dermed er det minimal risiko for at kravene ikke blir dekket så lenge tvangssalg begjæres i tide.

Borettslag og sameie har lovfestet førsteprioritets pant for ubetalte husleie og felleskostnader, for inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp. Dette betyr at dersom andelseier ikke betaler husleie eller fellesutgifter, så er borettslaget eller sameiet mer eller mindre sikret oppgjør, forutsatt at tvangssalg begjæres innen 2 år som er fristen i slike saker.

Hva er tvangssalg?

Når en betalingsforpliktelse er misligholdt og kreditor har pant i et formuesgode knyttet mot kravet, så kan kreditor begjære tvangssalg etter forutgående varsel om tvangsfullbyrdelse.

Tvangssalg betyr at det aktuelle formuesgodet som kreditor har pant i og begjærer tvangssalg på, blir tvangssolgt ved hjelp av tingretten eller namsmyndighetene. Formuesgodet vil da bli tvangssolgt uten at eier og skyldner kan påvirke salgsprosessen nevneverdig. Det er tingretten eller namsmannen som stadfester et bud, gjerne i samråd med den parten som har begjært tvangssalg.

Når et tvangssalg er gjennomført så overdras formuesgodet til ny eier og tidligere eier mister alle rettigheter til formuesgodet.

Begjæring om tvangssalg av løsøre som bil, båt, campingvogn og lignende fremmes til namsmannen som sørger for innhenting av formuesgodet og senere tvangssalg av dette. Det er normalt at namsmannen oppnevner en eller flere medhjelpere i denne prosessen til å gjøre selve salgsjobben for namsmannen etter nærmere fullmakt.

Ved tvangssalg av eiendom skal begjæring om tvangssalg fremmes til tingretten. Prosessen er litt mer tungvint og tar lengre tid enn tvangssalg av løsøre. Dette for å sikre at skyldner og beboere sine rettigheter ivaretas på en tilfredsstillende måte.

Det er normalt at tingretten oppnevner en eiendomsmegler eller advokat, til å besørge tvangssalget av bolig. Dette for at det skal ligne mest mulig på en normal salgsprosess for å oppnå best mulig pris, samt beskytte skyldner i størst mulig grad mot offentlig gapestokk.

Slik fungerer panterekkefølgen.

Når det er snakk om tvangssalg, samt hvordan man kan unngå tvangssalg, så er det viktig å forstå betydningen av panterekkefølgen på formuesgodet. Dette for å vite hvilke kreditorer man skal prioritere.

Den første kreditoren som får pant er ofte långiver til formuesgodet. Denne får da ett førsteprioritets pant. Dersom det senere avholdes en utleggsforretning mot skyldner, hvor namsmannen beslutter at det skal tas pant i formuesgodet, så vil dette få prioritet etter dette pantet med best prioritet.

Ved gjentatte utleggsforretninger fra forskjellige kreditorer vil disse få utleggspant under forutgående pant i løpende rekkefølge. Før eller siden vil beløpet på disse pantene overstige den totale verdien på panteobjektet.

Når et panteobjekt skal tvangsselges, så er det en vesentlig forutsetning i tvangsfullbyrdelsesloven, om at alle heftelser foran den part som begjærer tvangssalget skal innfris fullt ut med tvangssalgssummen, for at tvangssalget kan gjennomføres. Dersom det ikke oppnås en høy nok salgssum til dette, så må tvangssalgsprosessen avsluttes.

La oss si at en bolig har en antatt verdi på 2,5 millioner kroner. Banken som var opprinnelig långiver har førsteprioritets pant for restlånet som er på 2 millioner kroner. Deretter så har en kreditor fått ett utleggspant på kr 400000,-.

Deretter så har en tredje kreditor fått utleggspant for et krav på kr 100000,-. Dette er for så vidt også innenfor boligens antatte verdi.

Problemet for denne tredje kreditoren er at omkostningene ved tvangssalg også skal dekkes, før foranstående heftelser skal dekkes. I tillegg fungerer tvangssalg som prishemmende i seg selv og oppnådd salgssum er ofte lavere enn markedsverdi.

Det er to hovedårsaker til dette. For det første så er det krav til særdeles lange bud frister ved tvangssalg fordi budet skal stadfestes av tingretten. I tillegg så er det begrensede reklamasjonsmuligheter ved tvangssalg i forhold til frivillig salg. Dette gjør at det ofte oppnås dårligere pris ved tvangssalg enn ved normalt frivillig salg.

Problemet for denne tredje kreditoren er dermed at det er stor risiko for at alle foranstående heftelser ikke vil bli fullt innfridd, ved begjæring om tvangssalg.

Dersom det ikke oppnås et høyt nok bud til at foranstående heftelser vil bli innfridd i sin helhet, så risikerer denne tredje kreditoren, som begjærte tvangssalg, å bli sittende med hele regningen for det mislykkede forsøket på tvangssalg. Dette inkluderer omkostninger til tingretten og omkostninger til medhjelper og kan fort beløpe seg opp mot kr 100000,-.

Selv om dette normalt skal kunne legges på kravet som fortsatt står uoppgjort, så medfører dette stor risiko med store utlegg for kreditor. Dermed vil kreditorer i en slik situasjon være tilbakeholden med å begjære tvangssalg, og av samme grunn bør skyldner prioritere å betjene en avtale med de to foranstående kreditorene fremfor denne tredje kreditoren. Det samme gjelder eventuelle parter som har legalpant.

Ovenstående eksempel gjelder ved tvangssalg av bolig, men det samme prinsippet gjelder ved tvangssalg av løsøre som bil. Dersom du har et billån med tilnærmet fullfinansiering av bilen, så vil kreditorer som får utleggspant etter dette neppe ta sjansen på å begjære tvangssalg.

Så lenge du betjener billånet så kan du dermed føle deg relativt trygg på å få beholde bilen. Dette så lenge restlånet ikke er betydelig lavere enn bilens verdi.

En liten hake er det imidlertid. Salgspant i bil foreldes nemlig etter 5 år. Det betyr at etter 5 år så rykker plutselig ett eventuelt utleggspant opp på første pant i rekkefølgen. Dette gjelder selv om du har en rest å betale på billån. Når den tid kommer, så vil en årvåken kreditor som har utleggspant, være rask med å begjære tvangssalg.

For pant i bolig er dette noe annerledes. Frivillig pant i bolig blir stående i 30 år og utleggspant blir foreldet etter 5 år. I tillegg kan kreditor retinglyse pantet, dersom kravet ikke er oppgjort ved foreldelse, og således kan det bli stående uten å foreldes dersom kreditor er årvåken.

Prioriter de riktige kreditorene for å unngå tvangssalg.

På grunn av ovenstående så er det særdeles viktig at du prioriterer de riktige kreditorene, for å unngå tvangssalg ved betalingsproblemer. Så lenge du betjener kreditorene som det er sannsynlig at vil få oppgjør ved et eventuelt tvangssalg, så kan du føle deg rimelig trygg på å unngå tvangssalg.

Selv om prinsippet om at alle foranstående heftelser skal innfris for at tvangssalg skal gjennomføres gjelder, så er det alltid en liten risiko for at noen med et dårlig utgangspunkt forsøker seg med en begjæring om tvangssalg.

Dette gjøres ofte i håp om at du blir så stresset av dette og at du gjør alt mellom himmel og jord for å innfri kravet. Det er en del useriøse aktører som spekulerer i å begjære tvangssalg på boliger, selv om det vet at det er særdeles liten mulighet for at tvangssalget skal føre frem. Dersom skyldner ikke hoster opp penger, så trekkes ofte tvangssalgsbegjæringen underveis, før det påløper for mye kostnader.

Når et er sagt så har skyldner aldri en garanti for at kreditor med dårlig prioritet ikke står løpet ut, og satser på at du hoster opp penger underveis, eller at det skal oppnås en høyere salgspris enn forventet.

Uansett så vil en skyldner som prioriterer de kreditorene som har verdi innenfor pantet sin verdi, samt kreditorer som har legalpant eller lovbestemt prioritet (slik som husleie i borettslag), så kan skyldner føle seg forholdsvis trygg på å unngå tvangssalg.

Tvangssalg av ideell halvpart.

Det er i dag vanlig at ektefeller eller samboende som kjøper bolig sammen, blir stående som eier av en ideell halvpart hver av boligen. Dette gjør en tvangssalgsprosess enda mer utfordrende for kreditorer med utleggspant.

For førsteprioritets panteheftelse, som typisk gjelder det opprinnelige boliglånet, har dette ikke noen betydning, da denne kreditoren uansett har pant i hele boligen. Således er dette også en god grunn til å prioritere denne kreditoren for å unngå tvangssalg.

Gjeld er imidlertid personlig. Ektefeller og samboende kan ikke stilles ansvarlig for hverandres personlige gjeld som ikke er tatt opp i fellesskap. Dette medfører at dersom den ene personen har misligholdt gjeld som det begjæres utlegg på, så kan namsmannen kun ta pant i denne parten sin ideelle andel til fordel for kreditor.

En kreditor som har pant i en ideell andel av en bolig, kan kun begjære tvangssalg av denne ideelle halvparten. Problemet er at dette er særdeles tungsolgt og ytterligere prishemmende, i tillegg til de utfordringer som allerede påvirker en mulig salgssum ved tvangssalg.

Veldig ofte vil kreditor, inkassobyrået, tingretten og eiendomsmegler forsøke å få en av eierne til å samtykke til et tvangssalg. Dette gjøres gjerne i påskudd om at det vil oppnås høyere salgspris, noe som for så vidt er riktig. Det de ikke forteller dere er at dersom dere nekter dette er det stor sannsynlighet for at tvangssalg ikke vil bli gjennomført.

Dersom et slikt samtykke gis kan hele eiendommen selges samlet. Hvis ikke må de forsøke å selge en ideell halvpart, noe som er svært vanskelig å få solgt til en fornuftig pris.

En skyldner med is i magen og som har en god dialog med sameier, kan således spekulerer i å ikke samtykke til salg av hele objektet samlet. Dermed kan man føle seg rimelig trygg på at tvangssalg ikke blir gjennomført forutsatt at det ikke er unormalt stor friverdi etter foranstående heftelser.

Dersom kreditor likevel skulle lykkes med å få gjennomført tvangssalg av en ideell halvpart, så vil alltid eieren av den andre andelen ha forkjøpsrett til samme salgssum. Dersom det kun er den ene personen i et ekteskap eller samboerskap som har pådratt seg gjeldsproblemer, så kan dette være en fin måte å overta andelen til personen med god økonomi.

Husk at selv om kreditor ikke vil lykkes med en begjæring om tvangssalg, så medfører dette ikke at gjelden forsvinner. Kreditor kan fortsatt begjære utlegg på nytt og for eksempel få utleggtrekk i den andelen av din inntekt som du ikke trenger til nødvendige boutgifter og livsopphold til deg og din familie.

Tidlig refinansiering for å unngå tvangssalg.

Dersom du opplever gjeldsproblemer som medfører at du over lengre tid opplever at månedlige utgifter er større enn månedlige inntekter, så bør du så tidlig som mulig forsøke å få til en refinansiering. Dersom du venter til det har oppstått et betydelig mislighold, gjerne i kombinasjon av at du har pådratt deg inkassosaker og betalingsanmerkninger, så er det betydelig vanskeligere å få dette til.

Dersom du har pådratt deg mye forbruksgjeld i tillegg til eksisterende bil og boliglån så bør du forsøke å få til en refinansiering ved at du baker gjelden inn i boliglånet.

Dersom du ikke selv har friverdi i egen bolig, så kan du eventuelt få familie eller venner til å stille sin bolig eller annen eiendom som sikkerhet for et refinansieringslån med pant i eiendom, med dertil tilhørende lav rente.

Hele hensikten med en slik refinansiering er å samle all gjelden i ett større lån og samtidig få en gunstig boliglånsrente i stedet for dyr forbrukslånsrente. Dette vil normalt medføre at de månedlige utgiftene reduseres med flere tusen kroner.

Det er viktig at du ikke ber andre stille sikkerhet for deg dersom du ikke er helt sikker på at du vil klare å betjene det nye lånet. Dersom du misligholder dette er det ikke bare din bolig som står i fare for å bli tvangssolgt, men også eiendommen til dem som har stilt sikkerhet for deg. Tenk deg derfor alltid godt om før du spør noen om dette.

Et frivillig salg kan være et fornuftig alternativ til tvangssalg.

Av og til så ser man at man rett og slett har tatt seg vann over hodet og ikke vil klare å bli sittende med dyre biler og dyr bolig. Selv om vi i denne artikkelen først og fremst setter søkelys på hvordan du kan beholde formuesgoder ved betalingsmislighold, så er det beste i mange tilfeller å rett og slett kvitte seg med dyre formuesgoder.

En slik reduksjon i verdien av formuesgoder kan være så enkelt som å redusere fra to biler til en bil i husstanden eller bytte inn i en billigere bil. Det kan også være at man selger hytta. Ellers er det på tide å vurdere om man kan klare seg med en billigere bolig, enten i form av mindre størrelse eller med dårligere beliggenhet.

Uansett så bør du gjøre en vurdering på dette så fort som mulig etter at du har forstått at du vil oppleve betalingsproblemer, dersom du ikke foretar deg noe vesentlig. Jo lenger du venter jo flere dører blir lukket.

Dersom det tas mange utleggspant i boligen din, så kan du risikere at kreditorene nekter å slette heftelser ved et frivillig salg, dersom dette medfører at du ikke får dekning. Dette kan merkelig nok føre til at du blir fanget i en bolig som du ikke har råd til å bo i, rett og slett fordi kreditorene forsøker å presse deg til å innfri deres krav med alle midler du måtte ha tilgjengelig. Dette er gjerne de samme kreditorene som i neste øyeblikk truer med tvangssalg av boligen som de nylig har nektet å selge frivillig.

Et frivillig salg er ellers alltid å foretrekke foran tvangssalg, dersom du ser at tvangssalg er et reelt alternativ i fremtiden. Dette gjelder både ved tvangssalg av bolig og løsøre.

Som en tommelfingerregel så kan du regne med at du oppnår 10- 20 prosent lavere salgspris ved tvangssalg av bolig fremfor et frivillig salg. Ved tvangssalg av bil er denne prosentsatsen enda høyere.

Den eneste fordelen med et tvangssalg er at du slipper risikoen for reklamasjoner i ettertid, men tvangssalg er en særdeles dyr pris for å unngå dette.

Sjekk muligheten for kommunalt startlån for å unngå tvangssalg.

Et kommunalt startlån er ikke bare ment for å hjelpe unge i etableringsfasen med å få kjøpt sin første bolig. Et kommunalt startlån kan også innvilges til personer med gjeldsproblemer til å refinansiere gjeld inn i boliglånet, dersom dette kan føre til at de kan bli boende i eksisterende bolig.

Dersom du får innvilget et kommunalt startlån i Husbanken så får du vanlig husbank rente, eventuelt kun med et tillegg på 0,25 prosentpoeng som kommunen din kan ta for å dekke administrasjonskostnader.

Du bør således alltid undersøke muligheten for å få et kommunalt startlån, dersom du står i fare for å miste eksisterende bolig på grunn av gjeldsproblemer og påfølgende tvangssalg.